Investitorii imobiliari care au profitat de programul „zone de oportunitate” (Opportunity Zones) s-ar putea confrunta cu facturi fiscale substanțiale la sfârșitul acestui an, pe câștigurile de capital amânate, dacă nu realizează o planificare atentă.
Zonele de oportunitate au fost introduse ca parte a „Tax Cuts and Jobs Act” din 2017, cu scopul de a încuraja investițiile în comunități cu venituri mici, oferind în același timp beneficii fiscale investitorilor imobiliari. Programul a fost ulterior extins permanent și modificat prin „One Big Beautiful Bill Act” din 2025. În luna iunie, IRS și Departamentul Trezoreriei au emis Notificarea 2026-40, prin care au anunțat intenția de a propune noi reglementări privind modul de amânare a impozitării câștigurilor de capital investite în fonduri calificate de oportunitate (Qualified Opportunity Funds) în timpul tranziției către noul program. Câștigurile de capital realizate în acest an pot beneficia în continuare de regimul permanent dacă sunt investite respectând regulile de timing corecte, a explicat recent avocatul fiscalist Mark Friedlich într-un articol pentru Accounting Today.
Cu toate acestea, există încă o problemă pentru unii investitori: pe măsură ce se apropie termenul limită de 31 decembrie, aceștia ar putea descoperi că formularele lor de raportare pentru zonele de oportunitate din anul precedent au fost incorecte, incomplete sau lipsă, ceea ce ar putea duce la implicații fiscale și de raportare financiară semnificative, chiar dacă investiția în sine a îndeplinit cerințele programului.
„Toată lumea cu care am vorbit este incredibil de entuziasmată că programul zonelor de oportunitate a devenit permanent și a fost extins”, a declarat James Montague, director pentru impozitare în domeniul imobiliar și infrastructurii la PwC US. „Cred că va fi, sperăm, un lucru pozitiv pentru unele dintre aceste comunități cu venituri mici. Multe dintre modificări, în special în ceea ce privește înăsprirea cerințelor privind eligibilitatea sectoarelor, vor contribui cu siguranță la consolidarea programului per ansamblu și la asigurarea faptului că acești dolari din zonele de oportunitate ajung în comunitățile care au cea mai mare nevoie de ei. O mare parte din ceea ce am observat în prezent se referă la modul în care vor funcționa aceste fonduri OZ 2.0, încercând să identificăm investiții, echilibrând noile ghiduri primite privind regulile de tranziție, precum și identificarea generală a noilor sectoare, care are loc acum. Este o perioadă foarte interesantă pentru a lucra cu zonele de oportunitate, mai ales pe măsură ce ne apropiem de sfârșitul programului 1.0 la finalul anului.”
Un raport recent din august, publicat de Government Accountability Office (GAO), a constatat că stimulentul pentru zonele de oportunitate pare să finanțeze în principal dezvoltarea imobiliară în zone urbane cu acces la sprijin comunitar și infrastructură. „Unele state au declarat că a dus la creșterea creării de locuri de muncă și a numărului de locuințe în comunitățile lor, dar majoritatea erau nesigure cu privire la efectele generale ale stimulentului”, se arată în raport. Aproximativ 20% dintre state au citat crearea de locuri de muncă și locuințe ca efecte, conform GAO. Raportul a subliniat că Congresul a făcut permanent stimulentul pentru zonele de oportunitate prin OBBBA și a adăugat noi cerințe de raportare care ar putea ajuta la identificarea impacturilor economice, adăugând totodată un stimulent mai mare pentru investiții în zonele rurale.
„Cred că modificările aduse prin One Big Beautiful Bill, în special în ceea ce privește cerințele extinse de raportare, atât pentru fondurile de oportunitate, cât și pentru Trezorerie, vor ajuta oamenii să înțeleagă mai bine cât de bine funcționează acest program”, a spus Montague. „Anterior, existau cerințe de raportare pentru [Fonduri Calificate de Oportunitate], axate în principal pe valoarea proprietății situate în zonă. Noile cerințe privind, de exemplu, numărul unităților rezidențiale și detaliile privind angajarea vor contribui cu siguranță la consolidarea analizei impactului. O întrebare care considerăm că rămâne deschisă în ceea ce privește ghidarea din partea Trezoreriei este modul în care vor fi colectate aceste informații, dacă vor exista praguri în ceea ce privește necesitatea unor numere exacte. Elementul de colectare a datelor este cu siguranță ceva ce preocupă clienții, deoarece intră în vigoare pentru anul fiscal 2026. Sperăm că acest aspect va fi abordat într-un fel în reglementările propuse pe care le așteptăm până la sfârșitul acestui an. În plus, cred că obligativitatea ca Trezoreria să analizeze aceste informații pe care le colectează în mod mai regulat va oferi detalii suplimentare.”
În iulie, PricewaterhouseCoopers a trimis o scrisoare oficialilor de rang înalt din cadrul Trezoreriei și IRS, atrăgând atenția asupra problemei raportării. „Ca parte a unei reglementări „direct-finale” (adică o reglementare care nu este emisă în formă propusă pentru comentarii publice), un investitor într-un fond care a îndeplinit toate cerințele legale pentru amânarea și excluderea câștigurilor de capital în cadrul stimulentului fiscal pentru Zonele de Oportunitate poate fi obligat să recunoască întreaga câștig și să piardă toate celelalte stimulente fiscale pentru Zonele de Oportunitate – exclusiv din cauza unui formular de raportare incorect, incomplet sau lipsă”, a scris PwC. „Această reglementare oferă doar două opțiuni investitorului din fond, conform statutului, pentru a evita recunoașterea imediată a câștigului și pierderea tuturor stimulentelor fiscale pentru Zonele de Oportunitate. Prima opțiune impune investitorului din fond să (i) își rectifice întreaga declarație fiscală federală (pentru un formular de raportare de două pagini) sau (ii) să depună o cerere de ajustare administrativă la Internal Revenue Service. Fiecare alegere în cadrul acestei prime opțiuni este punitivă, deoarece impune costuri și alte sarcini semnificative, inutile, investitorilor din fond, conform statutului, și poate afecta în cele din urmă raportarea financiară a investitorilor mari. A doua opțiune se referă la un proces prin care un investitor din fond poate demonstra, în satisfacția Comisarului, că, indiferent de un formular de raportare incorect, incomplet sau lipsă, este eligibil pentru stimulentele fiscale pentru Zonele de Oportunitate. În prezent, nu există ghiduri oferite cu privire la modul în care un investitor din fond poate îndeplini această cerință.”
Pe lângă cerințele de raportare, una dintre principalele critici de la introducerea programului OZ a fost că multe dintre proiecte păreau să fie în zone care primeau deja investiții și erau în curs de gentrificare, atrăgând relativ puține investiții în zone cu sărăcie ridicată. Modificările aduse prin OBBBA ar putea stimula acum mai multe investiții și dezvoltare în comunitățile defavorizate.
„Cred că lucrurile se vor orienta mai mult către acele zone mai puțin deservite”, a spus Montague. „Una dintre marile schimbări în ceea ce privește înăsprirea cerințelor privind sectoarele a fost eliminarea de către Trezorerie a posibilității de a desemna sectoare adiacente. În cadrul programului 1.0, zonele calificate de oportunitate puteau fi o comunitate cu venituri mici sau un sector adiacent unei comunități cu venituri mici, nu neapărat o comunitate cu venituri mici în sine. Nu existau multe sectoare care se încadrau în această categorie, dar erau acolo. Eliminarea acestora ajută cu siguranță la direcționarea investițiilor către mai multe dintre aceste comunități cu venituri mici care au nevoie de investiții, iar acestea înăspresc și cerințele privind venitul mediu familial și pragurile de sărăcie. În general, există un efort țintit pentru a se asigura că acești bani ajung unde trebuie. Beneficiile pentru zonele rurale cu siguranță nu vor dăuna.”
Zonele de oportunitate sunt nominalizate inițial de guvernatorii statali, dar aceste sectoare trebuie revizuite înainte de a fi aprobate de Trezorerie și IRS. Perioada de desemnare pentru noile sectoare a început pe 1 iulie.
„Această perioadă este implicit stabilită pentru 90 de zile, ceea ce ne duce spre sfârșitul lunii septembrie”, a spus Montague. „Guvernatorii au opțiunea de a o extinde pentru încă 30 de zile. De acolo, Trezoreria va trebui să verifice dacă sectoarele nominalizate sunt eligibile pentru desemnare și apoi să le certifice. Pe baza unui Rev. Proc. emis de Trezorerie în aprilie, cea mai târzie dată la care vom ști care sunt noile sectoare va fi 28 decembrie, presupunând că toată lumea profită la maximum de perioadele de extensie. Sperăm să avem puțin mai mult timp înainte de sfârșitul anului pentru ca oamenii să aibă o idee mai bună despre unde să caute investiții pentru 2027, dar este posibil să ajungem chiar spre finalul anului calendaristic.”
Între timp, zonele de oportunitate oferă reduceri semnificative de impozit pe câștigurile de capital investitorilor, dar clienții ar trebui să fie la curent cu cele mai recente modificări.
„Este un amestec de două stimulente care încă atrag oamenii”, a spus Montague. „În general, amânarea încă atrage oamenii ca parte a programului 2.0. Evident, nu există un beneficiu mare pentru amânare chiar acum dacă faci o investiție la începutul anului 2026, având în vedere că poți amâna complet până la sfârșitul anului calendaristic, dar cred că perioada de amânare este ceva atractiv pentru oameni. Stimulul de excludere pe 10 ani pare a fi cel mai mare factor în atragerea de noi investiții în QOF-uri. Cred că acest lucru va continua să fie cazul. În mare parte, acesta a rămas în mare parte neatins de „One Big Beautiful Bill”. Au existat unele modificări ale modului în care funcționează acest stimul pentru deținerile pe termen lung semnificativ. Anterior, dacă dețineai investiția până în 2047, practic pierdeai acest beneficiu. Acum, dacă ai deținut investiția timp de 30 de ani, ești blocat la orice valoare justă de ajustare ar fi la sfârșitul perioadei de 30 de ani. Este o abordare ușor diferită, dar, în general, mai favorabilă, deoarece nu dispare complet. Dar deținerea pe termen lung este încă unul dintre principalii factori pentru investiții.”
Unii investitori ar putea fi atrași și de noile sectoare rurale.
„Observăm interes pentru zonele rurale de oportunitate”, a spus Montague. „A fost mai puțin din partea sponsorilor tradiționali de fonduri, deoarece multe dintre investiții nu par să îndeplinească cerințele și apetitul pe care le-ar avea. Observăm puțin mai mult în ceea ce privește investițiile individuale și unele tipuri de tranzacții mai puțin tradiționale, mult interes pentru activele regenerabile și lucruri de genul acesta. Există cu siguranță interes pentru sectoarele rurale. Cred că singura provocare pe care o vedem este că devine aproape totul sau nimic, și ai nevoie de un vehicul specific doar pentru investițiile rurale.”
Pentru a califica pentru beneficiul rural la nivel de investitor cu ajustarea bazei de 30%, un Fond Calificat de Oportunitate trebuie să dețină cel puțin 90% din investițiile sale în sectoare rurale, a explicat el, deci investitorii au nevoie de o strategie rurală concentrată. „Pentru celelalte Fonduri Calificate de Oportunitate, acestea pot investi oriunde într-o zonă, dar vor fi eligibile doar pentru ajustarea bazei de 10%”, a spus Montague. „În prezent, conform legii, nu există o medie. Nu este ca și cum ai obține ceva intermediar dacă deții mai mult rural decât non-rural. Este practic totul sau nimic, deci fie obții 30%, fie 10%, fără nicio cale de mijloc.”
Companii precum PwC așteaptă ghiduri suplimentare de la Trezorerie cu privire la cerințele de raportare.
„Cel mai important lucru din perspectiva fondurilor este legat de aceste noi cerințe de raportare”, a spus Montague. „Deși am primit un ghid suplimentar acum câteva luni, prin Notificarea 2026-40, au existat elemente ale acestui ghid care au luat prin surprindere sponsorii Fondurilor Calificate de Oportunitate, precum și investitorii în Fonduri Calificate de Oportunitate, în special în legătură cu încheierea timpurie a sectoarelor 1.0. Inițial, ideea era că vor exista hărți potențial suprapuse, noile sectoare intrând în vigoare la începutul anului 2027, iar cele vechi urmând să expire la sfârșitul anului 2028. Ghidul publicat acum câteva luni a stipulat practic că, pentru a investi în acele sectoare 1.0, dacă acestea nu sunt re-desemnate sub 2.0, trebuie să îndepliniți o serie de cerințe înainte de sfârșitul anului 2026. Altfel, acele zone sunt închise pentru afaceri.”
Aceasta ar putea însemna că investitorii vor trebui să facă o mare muncă de recuperare în ultimul moment pentru a obține re-desemnarea acelor zone sau pentru a-și încheia investițiile, dacă Trezoreria nu modifică regulile finale în ghidarea sa.
„Este încă prea devreme să spunem”, a remarcat Montague. „Au existat o serie de scrisori de comentarii pe care le-am văzut, unde acest aspect a fost un punct focal mare, în ceea ce privește potențialul de a amâna această încheiere până în 2028. Dar cred că acesta este un domeniu pentru care oamenii vor căuta ghidare odată ce reglementările propuse vor fi publicate.”
Contabilii ar trebui să își sfătuiască clienții cu privire la modificările regulilor și la termenele iminente.
„Cred că cele mai importante lucruri pe care consilierii ar trebui să le facă împreună cu clienții lor în legătură cu zonele de oportunitate ar fi pur și simplu să se asigure că toată lumea este conștientă de calendar”, a spus Montague. „Am avut un client care a spus că a făcut o investiție la sfârșitul lunii decembrie 2025 și, din cauza modului în care funcționează regulile, investiția a căzut în afara perioadei de 180 de zile. Asigurați-vă că sunteți la curent cu toate termenele asociate mecanismelor de amânare a câștigului pentru a intra într-un fond de zonă de oportunitate, și, de asemenea, asigurați-vă că intrați într-o structură care este planificată să funcționeze conform cerințelor și asigurați-vă că bifați toate căsuțele și depuneți toate formularele necesare. Există o mulțime de cerințe specifice pentru zonele de oportunitate, fie că este vorba de fondul care trebuie să depună Formularul 8996 anual, fie de investitorii care trebuie să depună Formularul 8997 anual. Pentru investitorii care se află în prezent în Fonduri Calificate de Oportunitate, mai ales pe măsură ce ne apropiem de sfârșitul perioadei de amânare 1.0, este extrem de important să ne asigurăm că toată documentația este aliniată.”