Randamentul obligațiunilor Trezoreriei americane pe 10 ani a urcat la 4,97%, marcând o creștere săptămânală de 19 puncte de bază. Principalul indicator se apropie acum de pragul de 5%, atingând cel mai înalt nivel de la începutul anului 2023 și intrând pe un teritoriu nemaiîntâlnit din 2007. Această mișcare readuce costurile de capital pe termen lung în centrul atenției în procesul de subscriere a creditelor imobiliare comerciale (CRE).
**Inflația menține Fed-ul în prim-plan**
Următorul semnal major va fi raportul privind Indicele Prețurilor de Consum (CPI) din SUA. Economiștii consultați de Bloomberg anticipează o creștere de aproximativ 0,2% a CPI de bază în luna august. CPI de bază exclude prețurile la alimente și energie. Publicarea acestui indicator urmează datelor privind prețurile de producător, care au arătat o presiune reînnoită din partea prețurilor mai mari la energie. Traderii anticipează o probabilitate de aproximativ 70% pentru o creștere a ratei dobânzii la ședința Rezervei Federale din 16 septembrie. Molly Brooks, strateg la TD Securities, a declarat că o lectură mai puternică a CPI ar putea spori așteptările privind o majorare în septembrie, dar și pe cele pentru o înăsprire suplimentară după acea ședință.
**Detaliile problemei**
Vânzarea de obligațiuni este un fenomen global, nu izolat în SUA. Randamentul obligațiunilor germane pe 10 ani a atins cel mai înalt nivel din 2009, iar randamentele de referință din Australia au urcat la niveluri nemaivăzute de peste un deceniu. Randamentele comparabile din Japonia se tranzacționează în apropiere de 3%. Un indice global al randamentelor a atins, de asemenea, cel mai înalt punct din 2007. Creșterea randamentelor suverane poate face activele cu risc mai mic mai competitive pentru capital, dar poate, de asemenea, să crească randamentul pe care investitorii îl cer de la proiectele imobiliare și de infrastructură. Acest lucru este important pentru segmente precum centrele de date, logistică, imobile rezidențiale multifamiliale și alte proprietăți care concurează pentru capital la nivel global. Centrele de date sunt deosebit de intensive în capital, deoarece dezvoltarea necesită cheltuieli majore pentru terenuri, energie, răcire și infrastructură de calcul. Dacă aceste referințe mai ridicate persistă, chiriașii și furnizorii de cloud ar putea, de asemenea, să se confrunte cu condiții de finanțare din ce în ce mai restrictive, acestea devenind un factor important în deciziile de extindere a capacității.
**De ce este important**
Costurile de împrumut pentru sectorul imobiliar comercial se pot reseta odată cu piețele de Trezorerie, chiar înainte de modificarea ratei fondurilor federale. Creditorii își ajustează, de asemenea, prețurile pe măsură ce propriile evaluări ale riscului se modifică. Randamentele mai ridicate pot lărgi decalajul dintre proprietățile susținute de fluxuri de numerar actuale și activele care depind de datorii mai ieftine. Ele pot, de asemenea, să pună probleme tranzacțiilor construite pe ipoteze de evaluare mai optimiste. Această presiune afectează direct calculele de refinanțare pentru împrumuturile ajunse la scadență. Ratele ipotecare erau deja la cel mai înalt nivel din ultimul an. O mișcare durabilă în sus ar crește valoarea disciplinei de capital, a durabilității contractelor de închiriere și a planificării anticipate a refinanțării. De asemenea, dezvoltatorii s-ar putea confrunta cu praguri de rentabilitate mai greu de atins, deoarece atât datoria, cât și capitalul propriu devin mai scumpe.
**Piețele de Trezorerie se confruntă cu testul de 5%**
Padhraic Garvey, șeful departamentului de cercetare la ING Americas, a declarat pentru Bloomberg că o mișcare peste 5% pare din ce în ce mai inevitabilă. John Higgins, consilier economic șef la Capital Economics, consideră că acest nivel are o importanță psihologică, deși firma sa nu îl consideră o linie de demarcație magică. Unii investitori îl văd ca un posibil punct de destabilizare. Higgins a subliniat, în schimb, riscul mai larg creat de randamentele persistent mai ridicate. Vânzarea de obligațiuni a sporit, de asemenea, gradul de examinare a Departamentului Trezoreriei pe piața de 32 de trilioane de dolari a Trezoreriei. Departamentul a cumpărat mai puține obligațiuni decât se anticipa în prima sa operațiune extinsă de răscumpărare. Secretarul Trezoreriei, Scott Bessent, a declarat că piața rămâne în stare foarte bună și a citat cererea puternică la două licitații recente. Cu toate acestea, randamentele pe 30 de ani au atins cel mai înalt nivel din 2007.
**Ce urmează?**
Secvența imediată este clară. CPI din august este următorul test inflaționist, urmat de ședința Fed din 16 septembrie. O lectură mai „fierbinte” ar putea întări așteptările privind o înăsprire suplimentară. Rezultatul CPI va modela, prin urmare, așteptările înaintea ședinței Fed. Solicitanții de credite CRE și investitorii vor urmări, de asemenea, dacă randamentul obligațiunilor pe 10 ani va trece de 5% și va rămâne acolo. Chiar și fără o spargere bruscă a pieței, randamentele susținute în apropierea acestui nivel ar menține condițiile de finanțare restrictive. Efectul s-ar manifesta în piețele de datorii, capitaluri proprii și proprietăți, înainte ca o singură decizie politică să se reflecte complet în sistem. Sursa nu tratează 5% ca pe un punct de ruptură dur, dar îl prezintă ca pe un test important pentru încrederea investitorilor și prețurile capitalului.