Noua eră a zonelor de oportunitate începe acum.
De Mark Friedlich
Publicat pe 27 august 2026, 11:01 a.m. EDT
Durată citire: 5 minute
Zonele de oportunitate sunt acum permanente. Vechiul termen limită din 2026 a dispărut, dar o nouă fereastră de planificare este deja deschisă. Câștigurile de capital realizate în acest an pot încă să se califice pentru regimul permanent dacă sunt investite respectând regulile de sincronizare adecvate.
Procesarea conținutului
Avizul IRS 2026-40 oferă puntea de legătură. Câștigurile de capital eligibile realizate în 2026 pot ajunge încă în regimul permanent odată ce noul program intră în vigoare pe 1 ianuarie 2027. Am acoperit mecanismele complete de tranziție, capcanele conformității statale și includerea obligatorie din 2026 pentru investițiile moștenite în coloana mea din iulie din Accounting Today, „Zonele de oportunitate au devenit pur și simplu permanente”.
Ceasul de investiții de 180 de zile este cheia. Pentru câștigurile raportate pe Formularul 1099, linia de demarcație practică se află la începutul lunii iulie. Câștigurile realizate după aproximativ 6 sau 8 iulie pot fi investite după sfârșitul anului și tot vor respecta fereastra. Pentru câștigurile raportate pe Anexa K-1, flexibilitatea este mai mare. Partenerul sau acționarul poate începe perioada de 180 de zile la ultima zi a anului fiscal al entității, la data recunoașterii proprii a entității sau la data scadentă neamânată a declarației entității. Această ultimă opțiune împinge adesea termenul limită de investiții bine în 2027.
Aceste câștiguri din 2026, odată investite într-un fond eligibil începând cu sau după 1 ianuarie 2027, vor beneficia de noile reguli. Câștigul amânat este inclus la cel mai devreme dintre o vânzare sau un schimb, un alt eveniment de includere sau cinci ani de la data investiției. O deținere de cinci ani produce o creștere a bazei impozabile cu 10% egală cu 10% din câștigul amânat. O investiție eligibilă într-un fond rural de oportunitate calificat produce o creștere de 30%. Dacă investiția este deținută timp de 10 ani, contribuabilul poate opta pentru o creștere a bazei impozabile la valoarea de piață. Limita superioară nouă este de 30 de ani de la data investiției.
Programul original a generat aproximativ 100 de miliarde de dolari în investiții, a susținut aproape 400.000 de unități locative și a contribuit la crearea a jumătate de milion de locuri de muncă sub un cadru temporar. Acel cadru a dispărut. Programul este permanent. Noile desemnări au loc pe un ciclu de 10 ani. Prima rundă post-OBBBA se desfășoară între 1 ianuarie 2027 și 31 decembrie 2036. Zonele desemnate anterior rămân în vigoare până în 2027 pentru sectoarele din Puerto Rico și până în 2028 pentru toate celelalte. Două hărți vor opera una lângă alta pentru o scurtă perioadă.
Clienții care dețin în continuare investiții eligibile anterioare anului 2027 se confruntă cu un alt ceas. Câștigul amânat rămas este inclus în anul fiscal care include 31 decembrie 2026. Această includere nu poate fi reamânată într-un fond nou. Opțiunea inițială rămâne valabilă. Modelați impozitul federal, impozitul statal, impozitul pe venitul din investiții nete și numerarul necesar pentru a plăti o factură care vine fără o distribuție corespondentă din fond. Opțiunea de 10 ani pentru valoarea de piață pentru aprecierea ulterioară rămâne disponibilă dacă sunt îndeplinite perioada de deținere și alte cerințe.
Primul rural merită o atenție separată. Un fond rural de oportunitate calificat trebuie să dețină cel puțin 90% din activele sale în proprietăți din zone de oportunitate situate în zone compuse în întregime din zone rurale. Creșterea bazei impozabile de 30% pe cinci ani este materială. Clienții cu apetit pentru imobiliare rurale, infrastructură, energie sau afaceri operaționale ar trebui să compare fondurile standard cu fondurile rurale pe o bază după impozitare. Includeți plata impozitului pe cinci ani, tratamentul statal, comisioanele, levierul și capacitatea clientului de a deține pentru 10 ani.
Conformitatea statală continuă să controleze rezultatul real. Unele jurisdicții se conformează regulilor federale modificate. Altele se decuplează de amânare, de excludere sau de ambele. Unele limitează beneficiile la zonele din stat sau impun cerințe separate de certificare și raportare. Carolina de Nord, de exemplu, necesită o adăugare pentru câștigul amânat federal și se decuplează, de asemenea, de excluderea de 10 ani. Analizați conformitatea înainte ca orice proiecție să părăsească biroul. Clienții cu mai multe state, trusturile și entitățile care tranzitează cu câștiguri din surse non-rezidente au nevoie mai întâi de analiză.
Fondurile se formează deja pentru a capta capitalul nou. Diligența trebuie să corespundă noilor reguli. Pentru orice fond care se așteaptă să achiziționeze proprietăți tangibile într-o zonă desemnată anterior după 31 decembrie 2026, confirmați dacă sectorul va fi desemnat nou sau dacă fondul se bazează pe un plan de capital de lucru scris, adoptat până sau înainte de 31 decembrie 2026. Planul trebuie să arate că afacerea a primit cel puțin 10% și a cheltuit cel puțin 5% din capitalul de lucru estimat până la sfârșitul anului. Obligațiile obligatorii anterioare anului 2027 pot fi considerate cheltuite. Excepția de înlocuire în cursul normal acoperă modernizarea proprietății existente. Nu acoperă extinderea într-o nouă linie de afaceri. Solicitați procedurile de testare, programul de capital de lucru, sprijinul pentru recensământul sectoarelor, bugetele de îmbunătățire substanțială și analiza părților afiliate.
OBBBA a adăugat, de asemenea, raportarea anuală a fondurilor și declarații scrise din partea afacerilor subiacente. Aceste documente fac parte din dosar. Coordonați decizia de investiție cu planificarea succesorală și de lichiditate. Evenimentele de includere depind de transferuri, cadouri, răscumpărări și anumite restructurări. Un transfer care declanșează includerea repornește, de asemenea, ceasul de 10 ani pentru orice investiție nouă care absoarbe câștigul din evenimentul de includere. Clienții care intenționează să mute interesele în următorii câțiva ani au nevoie de modelare acum.
Procesul de nominalizare în sine este în desfășurare. De la jumătatea lunii august, mai multe state au trimis deja liste sau și-au închis ferestrele. Altele rămân deschise până la sfârșitul lunii septembrie, cu o posibilă extindere de 30 de zile. Certificarea din partea Trezoreriei este așteptată înainte de sfârșitul anului, astfel încât noua hartă să poată intra în vigoare pe 1 ianuarie 2027. Fondurile care se lansează în acest trimestru vor trebui să funcționeze sub ambele hărți în anii de suprapunere și să documenteze conformitatea conform avizului.
Identificați fiecare client cu câștiguri eligibile din 2026. Calculați fereastra corectă de 180 de zile pentru fiecare. Separați pozițiile moștenite care se confruntă cu includerea din 31 decembrie de capitalul nou care poate intra în regimul permanent. Modelați fonduri standard versus fonduri rurale. Confirmați conformitatea statală. Analizați fondurile care strâng deja capital. Regulile de tranziție sunt în vigoare. Ceasul de amânare curge de la data la care a avut loc câștigul. Clienții care dețin câștiguri de capital din evenimentele de lichiditate din acest an au nevoie de un plan în acest trimestru.
Zonele de oportunitate nu mai sunt o cursă împotriva unui termen limită fix. Ele sunt acum o parte permanentă a peisajului de planificare. Clienții care acționează asupra câștigurilor lor din 2026 în timp ce fereastra este încă deschisă vor fi primii care vor pune în practică noile reguli.
Mark Friedlich Of counsel, Hall Lundstedt
Mark Friedlich, Esq., CPA, este fostul vicepreședinte pentru afaceri guvernamentale din SUA la Wolters Kluwer Tax & Accounting și conduce acum Friedlich Law...
Pentru cereri de republicare și licențiere pentru acest articol, faceți clic aici.