Programul "Zonă de Oportunitate 1.0" intră în proces de expirare la sfârșitul anului
Aproximativ 25.000 de investitori distinși (21.000 de persoane fizice și 4.000 de entități corporative) au investit peste 100 de miliarde de dolari în câștiguri de capital în Fonduri Calificate de Oportunitate (Qualified Opportunity Funds - QOF) de la introducerea programului în 2017. Există șanse mari să aveți clienți sau potențiali clienți care caută îndrumare, deoarece amânările aferente "OZ 1.0" expiră la sfârșitul anului 2026, iar "OZ 2.0" începe pentru investițiile realizate începând cu 1 ianuarie 2027.
Gestionarea tranziției
Deoarece "răsturnările" (rollovers) în general nu sunt permise, miliarde de dolari în câștiguri de capital amânate vor trebui decontate cu guvernul, și aici intervine rolul dumneavoastră. Investitorii în "OZ 1.0" au putut amâna plata impozitelor pe câștigurile de capital pe termen lung și scurt, nu numai din investiții imobiliare, ci și din acțiuni, obligațiuni, criptomonede, anumite proprietăți de afaceri, plăți în tranșe și câștiguri pas-through din parteneriate, corporații S și trusturi. Investitorii au beneficiat de o majorare generosă de 10% a bazei de cost după cinci ani și de o scutire fiscală completă de 100% după zece ani de deținere. Acum, "facturile fiscale" pentru aceste câștiguri de capital amânate devin scadente, iar dumneavoastră trebuie să ajutați clienții să se pregătească pentru recunoașterea acestor câștiguri la 31 decembrie 2026. Deoarece suma raportată este, în general, cea mai mică dintre câștigul amânat al contribuabilului sau valoarea de piață a activelor OZ ale contribuabilului la 31 decembrie 2026, evaluările atât ale activelor tangibile, cât și ale participațiilor în parteneriate sunt esențiale. Studiile de segregare a costurilor și strategiile de compensare a pierderilor pot reduce și mai mult impactul fiscal din 2026. Investitorii OZ pot, de asemenea, să deducă orice creștere a bazei de cost la care sunt îndreptățiți pentru deținerea investiției OZ pentru cel puțin șapte sau cinci ani (15% pentru finanțarea OZ efectuată până la 31 decembrie 2019, sau 10% pentru finanțarea OZ între 1 ianuarie 2020 și 31 decembrie 2021). De exemplu, un contribuabil care a făcut o contribuție de 1 milion de dolari la 1 decembrie 2019, a cărui participație a scăzut la 700.000 de dolari, va raporta, în general, 550.000 de dolari (valoarea de 700.000 de dolari minus o creștere a bazei de cost de 150.000 de dolari) (55% din amânarea inițială). Notă: Reglementările OZ au calcule mai complexe atunci când structura OZ include parteneriate sau corporații S, și proiecte finanțate prin datorii. Aceste reglementări au definiții unice și netestate ale valorii de piață și vor fi probabil contestate în instanță.
Investitorii care caută noile beneficii "OZ 2.0" ar trebui să identifice câștigurile eligibile din 2026, varietatea datelor de finanțare în funcție de natura câștigului raportat și locațiile potențial eligibile pentru "OZ 2.0", în timp ce noile hărți ale zonelor OZ se conturează. Ne așteptăm ca recensămintele finale ale zonelor "OZ 2.0" să fie disponibile în decembrie, dar multe state și-au făcut deja publice alegerile. Merită menționat că banii din "OZ 2.0" pot fi utilizați în anumite cazuri pentru a finaliza proiecte "OZ 1.0" sau pentru a investi în proiecte "OZ 2.0". În ambele cazuri, banii contribuiți la "OZ 2.0" sunt eligibili pentru beneficiile sporite "OZ 2.0". Notificarea 2026-40 prevede că proprietatea achiziționată după 31 decembrie 2026, în general, nu va fi calificată ca Proprietate de Afaceri în Zonă de Oportunitate Calificată (Qualified Opportunity Business Property) într-o Zonă de Oportunitate Calificată (QOZ) desemnată anterior în "OZ 1.0", dar oferă excepții pentru proprietatea achiziționată în cadrul unui plan calificat de tip "safe-harbor" pentru capital de lucru și pentru proprietatea de înlocuire sau modernizare în curs obișnuit. Proiectele "OZ 1.0" care sunt încă în curs de dezvoltare trebuie să-și actualizeze planurile de afaceri și trebuie să se asigure că au contribuit cel puțin 10% din finanțarea totală a proiectului la QOZB până la sfârșitul anului, precum și au cheltuit (sau sunt sub contract obligatoriu) cel puțin 5% din prețul total al contractului până la sfârșitul anului. Pentru mai multe detalii, consultați "Zece lucruri de știut despre ghidul recent al IRS privind tranziția de la OZ 1.0 la OZ 2.0".
"OZ 1.0" a permis contribuabililor să amâne câștigurile de capital eligibile prin investirea lor într-un QOF până la 31 decembrie 2026. Câștigul amânat rămas devine, în general, raportabil în 2026, chiar dacă investitorul continuă să dețină participația în fond. Această includere necesară nu încheie, în sine, potențialul beneficiu al investiției dintr-o vânzare ulterioară calificată după o perioadă de deținere de 10 ani. O includere a câștigului amânat la 31 decembrie 2026 nu poate fi pur și simplu reinvestită într-un alt QOF pentru a obține o a doua amânare OZ. Notificarea 2026-40 tratează un "Câștig Inclus Presupus" ca nefiind eligibil pentru o nouă elecție de amânare, deși o vânzare, schimb sau eveniment de includere separat, efectuat înainte de sfârșitul anului, poate genera un câștig eligibil pentru reinvestirea în "OZ 2.0", dacă sunt îndeplinite cerințele normale. Prin urmare, o declasificare sau un alt eveniment de includere dintr-o vânzare de active sau lichidarea structurii OZ înainte de sfârșitul anului poate permite câștigului aferent să fie reinvestit într-un nou fond OZ. Clienții care au investit în QOF-uri ar trebui să obțină o evaluare justificată la sfârșitul anului a fiecărei participații în QOF și să revizuiască câștigul lor original amânat, baza de cost ajustată, evenimentele anterioare de includere și majorările de bază disponibile. Reducerile de evaluare necesită fapte și documentație; ele nu ar trebui presupuse din dificultățile financiare generale ale unui proiect.
Pierderi și deduceri
Planificarea fiscală ar trebui să abordeze, de asemenea, pierderile și deducerile în același an fiscal. Reportările de pierderi de capital și pierderile de capital curente pot compensa câștigurile de capital din 2026, inclusiv "Câștigul Inclus Presupus", sub rezerva regulilor de compensare aplicabile. Pierderile pasive pot ajuta acolo unde investitorul are suficient venit pasiv, iar regulile de activitate permit utilizarea lor pentru a compensa un câștig de capital "pasiv"; ele nu sunt o compensare universală pentru o includere OZ. Pierderile operaționale nete disponibile, deducerile caritabile și deprecierea din alte investiții merită, de asemenea, o analiză sub rezerva limitărilor lor separate. O proiecție coordonată pentru 2026 poate arăta atât obligația fiscală federală, cât și orice rezultat diferit la nivel de stat (deoarece mai multe state nu se aliniază la regulile federale OZ). Pentru mai multe detalii, consultați acest avertisment privind planificarea pentru "Oportunități 2026".
Ce schimbă "OZ 2.0"
Pentru investițiile calificate în QOF efectuate începând cu 1 ianuarie 2027, "OZ 2.0" oferă un nou termen de amânare, rulant. Câștigul amânat devine, în general, impozabil la un eveniment de includere mai devreme sau la cinci ani după investiție. Un investitor care îndeplinește cerința de deținere de cinci ani poate primi o majorare de 10% a bazei de cost în câștigul amânat, iar creșterea poate ajunge la 30% pentru o investiție într-un fond rural de oportunitate calificat care îndeplinește cerințele statutare. Posibilitatea de a exclude aprecierea calificată după o perioadă de deținere suficient de lungă rămâne un stimulent central. Pentru proprietatea calificată dintr-o zonă care se află în întregime într-o zonă rurală, pragul de îmbunătățire substanțială a fost redus de la 100% la 50% din baza de cost ajustată a clădirii. De exemplu, să presupunem că un QOZB achiziționează o proprietate rurală existentă cu 1 milion de dolari, iar terenul valorează 200.000 de dolari, iar clădirea, amenajările exterioare și peisagistica valorează 800.000 de dolari. Conform "OZ 2.0", fondul va trebui să îmbunătățească clădirea și alte proprietăți cu doar 400.000 de dolari (50% din 800.000 de dolari) pentru a îndeplini testul de îmbunătățire substanțială pe o perioadă de peste 30 de luni. Această modificare se aplică deja anumitor îmbunătățiri calificate în zonele rurale existente; investitorii ar trebui să confirme separat dacă o zonă selectată recent și fondul propus îndeplinesc regulile pentru fiecare beneficiu "OZ 2.0".
Planificarea ferestrei de investiții de 180 de zile
Regula standard de reinvestire acordă unui contribuabil individual 179 de zile de la evenimentul care generează un câștig eligibil pentru a investi o sumă corespunzătoare într-un QOF. Nu trebuie să investiți întregul câștig, așa cum se întâmplă în cazul unui schimb 1031. Data vânzării este luată în calcul în regula de 180 de zile. Alte date de începere permise pentru câștigurile de capital generate printr-o entitate pas-through pot extinde perioada practică de decizie. Un proprietar care primește un câștig eligibil printr-un parteneriat sau o altă entitate pas-through calificată poate, în funcție de entitate și de faptele de raportare, să utilizeze data câștigului, sfârșitul anului fiscal al entității sau data scadentă necercetată a declarației sale, care este, în general, 15 martie a anului următor. Pentru câștigurile eligibile din vânzări în tranșe, reglementările oferă o elecție legată de data plății sau de ultima zi a anului fiscal în care este primită plata. Aceste reguli pot permite ca anumite câștiguri de capital realizate în 2026 să susțină o investiție QOF la timp în 2027 — făcându-le astfel eligibile pentru tratamentul "OZ 2.0" mai valoros. Ghidul de tranziție al IRS permite în mod expres ca un câștig eligibil pre-2027 să fie investit la 1 ianuarie 2027 sau ulterior, dacă investiția îndeplinește termenul aplicabil de 180 de zile și cerințele noului program. Data de începere corectă trebuie documentată pentru fiecare contribuabil. Nici o investiție QOF tardivă, nici o modificare artificială a termenilor de plată nu creează eligibilitate. Pentru mai multe detalii, consultați "Extinderea ferestrei de investiții OZ".
Având în vedere că amânările "OZ 1.0" expiră la 31 decembrie 2026, consilierii ar trebui să acționeze acum prin obținerea evaluărilor, compensarea câștigurilor și planificarea noilor investiții pentru a reduce facturile fiscale ale clienților și pentru a profita de beneficiile "OZ 2.0".
Raportare suplimentară de Abi Yanke, manager fiscal în biroul din Salt Lake City al HCVT.
Blake Christian Partener fiscal Blake Christian, CPA, un influencer OZ Top 25 la nivel național, este partener fiscal la biroul din Salt Lake City al HCVT LLP. El are peste 35 de ani de experiență... Citește biografia completă.
Pentru cereri de republicare și licențiere pentru acest articol, faceți clic aici.